构建住房租赁新体系的“四梁八柱”

     长租公寓作为住房租赁市场的重要组成部分，十几年来伴随城镇化的推进一直缓慢发展。如今，在“租购并举”等政策的引导下，长租公寓迎来发展“风口”。面对租赁市场这一万亿元级市场，房地产企业和金融机构加速涌入，与原有的互联网系、酒店系、中介系主体形成多元化竞争格局，但所有人都在摸着石头过河，尚未出现垄断性龙头。

　　房地产企业布局长租公寓基于哪些现实意义？作为“后来者”，房地产企业如何培育长租公寓品牌？未来发展方向如何？认清这些问题，对构建住房租赁新体系的“四梁八柱”大有裨益。

　　《中国建设报·中国房地产》：当前，碧桂园、万科等房地产企业纷纷入局长租公寓，您认为房企争相布局长租公寓有哪些现实意义？

　　沈建忠：有研究机构预测，到2027年品牌长租公寓将占整个租赁市场的10%，行业整体管理规模预计为1060万间，品牌公寓在行业的整体估值有望达到4万亿元左右。这将是一个巨大的市场，庞大的数据和流量，不仅将为社区商业、电商物流等平台提供集中市场，也为教育培训、宠物护理、运动健身等提供了良好的发展机遇。基于租客的经济能力和消费方式，消费贷、信用贷等也将在长租公寓领域获取红利。

　　刘 琳：住房租赁是解决居民住房问题的重要渠道，根据国家统计局数据，2015年，我国城镇居民家庭租赁住房占比为16.1%。如果仅考虑市场化渠道获得的住房（购买新建商品房、购买二手房、租赁市场化住房），租赁住房占比明显上升为31.1%，与美国租赁住房家庭在全部家庭中占比32%的水平相当。因此，建设稳定的住房租赁市场对解决居民住房问题具有重要意义，也是完善我国城镇住房制度的重要内容。

　　顾云昌：在十几年的房地产行业发展中，租赁市场发展并不充分，现在的房地产市场存在着严重的租购比不合理的问题。因此，国家大力发展租赁市场，比如，在出让土地时，预先设定好房屋的持有比例、出租比例作为出让条件，推动租赁市场发展。对于开发商来说，发展长租公寓一是为了开拓市场，二是源于政策鼓励，三是承担社会责任。

　　而且房地产企业入局长租公寓有着自身优势。第一，龙头企业资金实力强，自主性强，可自行决定做与不做；第二，龙头企业的品牌效应好，更容易被市场所接受，所以他们开发的公寓出租率可能会高一些；第三，龙头企业的融资能力强，有发展长租公寓的能力。

　　赵庆祥：第三方研究院的行业报告显示，中国房屋租赁市场规模2016年为1.1万亿元，预计2020年为1.6万亿元、2025年为1.9万亿元、2030年国内住房租赁市场的规模将超过4万亿元。可以看出租赁市场前景广阔。随着房地产市场进入存量时代，二手房交易和房屋租赁市场的发展驱动着房地产业发展，这两方面是整个房地产业新的增长点，也是最主要的动力所在。

　　《中国建设报·中国房地产》：物业管理是发展长租公寓的重要方面，应如何提高物业管理水平？

　　沈建忠：这几年远程设备监控系统、智能门禁、智能安防、智能停车等，几乎成了大型房地产企业开发的楼盘标配，推广应用速度很快，很多中小企业通过加盟、股权合作、战略合作等方式，用资源换技术，使这些技术成果被普及和共享，颠覆了传统的运营管理模式。

　　在智慧物业时代，要实现传统物业服务向现代服务业的转型升级。比如，现在很多企业已出现升级版的智能化集成系统，按照双周期（物业资产、设施设备全生命周期管理服务，业主家庭从适幼到养老需求的全生命周期增值服务）理念，利用开放平台，将各项垂直服务内容引进到系统内，实现“四化”。所谓“四化”，一是可视化，即管控过程全程可实时查看；二是智能化，即所有管理运营服务依赖后台智能处理；三是云端化，即所有数据都通过云技术存储；四是集约化，即各种资源、品牌、技术、人力、资本等实现集约化配置，实现共享。

　　《中国建设报·中国房地产》：房地产企业发展长租公寓要注意哪些问题？如何构建住房租赁新体系的“四梁八柱”？

　　沈建忠：从企业角度来看，开发商入局长租公寓不是短期行为，而是长期布局。一开始处于市场和品牌的培养期，最重要的不是盈利多少，而是重视服务，特别是物业服务。过去物业服务行业守着一份合同，只要做好基本服务就可以高枕无忧。在互联网时代，物业和业主本身就是巨大的资源，产生的数据、流量有很大价值，背后延伸的是海量增值服务。

　　物业服务是开发商打造长租公寓品牌的重要方面，相比住宅小区的物业，长租公寓对物业服务依赖性更强。物业服务越专业、口碑越好，长租公寓才能越做越大。

　　经营者与物业服务企业在这方面已积累了一定的经验和系统的管理模式，并在社区增值服务方面进行了很多探索。在通过线上线下的便捷服务模式为租户群体提供精细化、专业化的秩序维护、保洁、家政、维修等基础服务的同时，还可以整合各类服务资源，给租户带来更便捷的服务和增值体验。这在很大程度上，将增强租客对品牌的认可度及忠诚度，对提升长租公寓品牌大有裨益。

　　长租公寓市场仍处于探索初期，尚未出现领先的布局者，未来竞争格局充满想象。物业服务行业可以为长租公寓市场赋能，助力住房租赁市场更为成熟，布局美好生活方式，对城市发展作出贡献。

　　刘 琳：完善租购并举的住房制度，重在建设租购同权的管理制度，鼓励企业规模化租赁，促进住房租赁市场的稳定性。这需要完善相关法律法规，增加城市基本公共服务供给，出台相应的金融、税收优惠政策，引入低成本长期资金进入。

　　根据统计调查数据分析，租赁住房居住群体40%以上在35岁以下，其中80%为外地户籍。2015年城镇租赁住房家庭占比与2010年相比下降了5个百分点，但城市集中度逐步上升，珠三角、长三角地区城市和部分热点城市租赁住房居民数量持续增加。这些地区除整合租赁住房存量资源外，还需要适度增加增量供给。目前，对存量房地产改建急需政府修改相应标准，以推动存量房屋的改建。

　　城中村、城乡接合部的集体住房是城市住房租赁市场的重要组成部分，2015年居住在城中村中的居民家庭平均占比约为16%，部分城市超过50%。因此，要正视城中村、城乡接合部住房在城市住房租赁市场中的地位和作用。加快推动集体土地进入规模化住房租赁市场非常有必要，这对促进新型城镇化建设、集体土地与国有土地“同地同权”改革具有积极意义，应在城镇范围内尽快建立城乡统一的住房管理市场。

　　顾云昌：租赁市场虽然在快速发展，但租赁市场不会替代销售市场。租赁住房的总量能达到市场的20%就很高了，总量能达到30%就是非常大的市场，再加上中国人在房产持有上的传统观念“能买尽量买”，决定了长租公寓主要解决的是新市民以及新就业大学生等群体的住房问题。在需求主力大量存在的地方长租公寓才会规模发展。

　　赵庆祥：从企业的角度来说，发展长租公寓，开发商有资金优势，兼并收购是好方向，而中介机构在资金上略显逊色。在让专业的人去干专业的事的同时，要避免盲目拼规模的不理智情绪。长租公寓要实现盈利不仅要有规模，更需要精细化管理，强调企业的经营能力。

　　从土地供应的角度来说，要加大租赁住房建设用地供应力度，激活现有土地转向租赁市场。比如，今年住房城乡建设部等部门，确定了在北京、上海、沈阳等13个城市开展农村集体建设用地建设租赁住房的首批试点。这表明，租赁需求主要集中在城市，因此，需要加强城乡统筹和区域协调，统筹规划城镇空间布局，推动城乡一体化建设，提高中小城市、县城和小城镇的教育、医疗等基本公共服务均等化水平，促进产城融合。